Die Definition des Erbbaurechts

Ein begrenztes dingliches Recht, ein Gebäude auf dem Grundstück einer anderen Person zu errichten, wird als Erbbaurecht bezeichnet. Es ist möglich, das mit einem Grundstück verbundene Erbbaurecht zu verkaufen, zu vererben oder mit einem Pfandrecht zu belegen. Es kann jedoch sein, dass die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist, bevor das betreffende Erbbaurecht verkauft oder in irgendeiner Weise belastet werden kann.

Der Erbbaurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden. Danach wird ein separates Blatt im Grundbuch angelegt, um das Erbbaurecht, das dem ursprünglichen Eigentümer gewährt wurde, einzutragen. Gleichzeitig wird auch ein Erbbaugrundbuch für das Grundstück angelegt. Ein Erbbaurechtsvertrag hat in der Regel eine Laufzeit, die zwischen sechzig und neunundneunzig Jahren liegt. Während dieser Zeit ist der Erbbauberechtigte dafür verantwortlich, regelmäßige Zahlungen in Form von Erbbauzinsen an den Grundstückseigentümer zu leisten.

Welche Folgen hat die Beendigung des Erbpachtvertrags?

Das Erbbaurecht endet automatisch am Ende der vertraglich festgelegten Laufzeit oder wenn sich der Erbbauberechtigte und der Grundstückseigentümer auf eine frühere Beendigung des Vertrags einigen.

Sobald das Erbbaurecht ausläuft, wird der Grundstückseigentümer automatisch rechtmäßiger Eigentümer des auf seinem Grundstück errichteten Bauwerks, da das Haus dann ein untrennbarer Bestandteil des Grundstücks wird. Der Erbpächter hat Anspruch auf eine angemessene Entschädigung, die vom Grundeigentümer gezahlt wird. Diese Entschädigung wird als “Ausgleich” bezeichnet. Diese Entschädigung richtet sich nach den im Voraus getroffenen Vereinbarungen, muss aber mindestens zwei Dritteln des aktuellen Werts des Bauwerks entsprechen.

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Welche Kosten fallen an, wenn ein Erbbaurecht ausgeübt wird?

Dies sind die Kosten, die mit einem Erbbaurecht verbunden sind:

• Miete für das Grundstück
• Kosten im Zusammenhang mit Versicherungen, z. B. für die Gebäudeversicherung
• Kosten im Zusammenhang mit der Erschließung eines Neubaus
• Öffentliche Abgaben, wie die Grundsteuer
• Kosten für die regelmäßige Instandhaltung

Mit dem Eigentum an einem Haus, das auf einem Erbbaugrundstück steht, sind also zahlreiche Ausgaben verbunden. In erster Linie einigen sich beide Vertragsparteien auf einen jährlich zu zahlenden Erbbauzins. Dieser beträgt zwischen 3 und 6 % des Wertes des Grundstücks. Mit dem Erbbaurecht muss der Erbbauberechtigte das Grundstück in gutem Zustand halten. Damit soll verhindert werden, dass er das Grundstück so weit verfallen lässt, dass der Erbpächter bei Vertragsende mit einem baufälligen Gebäude konfrontiert wird.

Außerdem verspricht er, das Haus vollständig gegen Verluste oder Schäden durch Unfälle oder Naturkatastrophen zu versichern. Es versteht sich von selbst, dass eine Standardimmobilie eine Reihe von Versicherungen erfordert, darunter auch eine Gebäudeversicherung. Hinzu kommen weitere Kosten wie die Grundsteuer und die Grunderwerbssteuer, die ebenfalls ins Spiel kommen. Wenn der Erbbauberechtigte beabsichtigt, ein Haus auf dem Grundstück zu bauen, muss er alle damit verbundenen Erschließungskosten aus eigener Tasche bezahlen.

Was bedeutet Heimfall beim Erbbaurecht?

Im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht bezeichnet der Begriff “Heimfall” die Situation, in der der aktuelle Pächter das Erbbaurecht an den ursprünglichen Pächter zurückgeben muss, während der Vertrag des ursprünglichen Pächters noch in Kraft ist. Im ErbbauRG finden sich in den Abschnitten 2 bis 4 die gesetzlichen Bestimmungen zu diesem Thema.

Der Heimfall macht Schluss mit der Vorstellung, dass das Land und das Grundstück zwei verschiedene Einheiten sind. Das Recht des Grundstückseigentümers, das Grundstück zu nutzen, ist erloschen. Der Zeitpunkt des Heimfalls ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern hängt davon ab, was beide Parteien einst im Erbbaurechtsvertrag festgehalten haben.

Allerdings muss der Eigentümer des Erbbaurechts den Inhaber des Erbbaurechts auch im Falle des Heimfalls mit (mindestens) zwei Dritteln des Marktwerts des Grundstücks entschädigen.

Wie oft darf der Erbbaurechtzins erhöht werden?

Nach dem Erbbaurechtsgesetz kann der Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins alle 3 Jahre anpassen. Als Grundlage für diese Berechnung wird in der Regel der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex herangezogen. Wenn der Verbraucherpreisindex innerhalb von 3 Jahren gestiegen ist, kann der Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins entsprechend erhöhen. Allein zwischen 1999 und heute ist der Indexwert um über 300 Prozent gestiegen. Wenn sich die Lage der Gesamtwirtschaft deutlich verändert hat, wird die Erhöhung vielleicht umgesetzt.